Sprzedaż wcześniej zamieszkanych domów w USA spadła w czerwcu o 2,7% w porównaniu z majem, osiągając roczne tempo 3,93 miliona jednostek – najniższy poziom od września 2023 roku – poinformowało National Association of Realtors (NAR). Wynik ten okazał się również słabszy od prognoz ekonomistów, którzy spodziewali się sprzedaży na poziomie 4,01 miliona.

Jednocześnie mediana ceny sprzedaży domów w USA wzrosła do rekordowego poziomu 435 300 dolarów, a wzrost cen w ujęciu rocznym trwa nieprzerwanie 24. miesiąc z rzędu.

Wysokie oprocentowanie nadal blokuje rynek

Jedną z głównych przyczyn stagnacji pozostają utrzymujące się wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych, które skutecznie ograniczają zdolność kredytową wielu Amerykanów. Jak podaje Freddie Mac, średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego w ostatnich miesiącach oscylowało wokół 6,76–6,89% – wciąż daleko od poziomów sprzed pandemii.

Według Lawrence’a Yuna, głównego ekonomisty NAR, obniżenie oprocentowania do około 6% mogłoby ożywić rynek i przynieść nawet pół miliona dodatkowych transakcji. Druga połowa roku będzie w dużej mierze zależała od tego, co wydarzy się ze stopami procentowymi.

Popyt słabnie, ale ceny wciąż rosną

Mimo spadku sprzedaży, ceny domów nadal utrzymują się na wysokim poziomie. Główna bariera? Wciąż ograniczona podaż mieszkań, która – mimo 16-procentowego wzrostu rok do roku – nadal pozostaje poniżej poziomu sprzed pandemii.

Na koniec czerwca dostępnych było 1,53 miliona niesprzedanych domów, co oznacza:

• spadek o 0,6% względem maja,
• wzrost o 16% w porównaniu z czerwcem 2024 roku.

Jednak przed pandemią typowy poziom podaży wynosił około 2 milionów jednostek.

Obecnie zapasy odpowiadają 4,7 miesiąca podaży przy obecnym tempie sprzedaży, co oznacza niewielką poprawę w porównaniu z 4,6 miesiąca w maju. Dla porównania – w czerwcu ubiegłego roku wskaźnik ten wynosił 4 miesiące. Równowaga rynkowa uznawana jest za osiągniętą przy 5–6 miesiącach.

Kupujący ostrożni, sprzedający niechętni do obniżek

Domy pozostają na rynku dłużej – w czerwcu średnio 27 dni, w porównaniu z 22 dniami rok wcześniej. Chociaż część sprzedających decyduje się na korekty cen, wielu wybiera inną drogę – wycofuje oferty z rynku.

Według danych Realtor.com:

• 20,7% domów wystawionych na sprzedaż w czerwcu miało obniżoną cenę – to najwyższy odsetek w tym miesiącu od co najmniej 2016 roku.
• Jednocześnie liczba nieruchomości wycofanych z rynku bez sprzedaży wzrosła w maju o 47% rok do roku.

Debiutanci wciąż wypychani z rynku

Kupujący po raz pierwszy, mimo że historycznie stanowili około 40% rynku, w czerwcu odpowiadali jedynie za 30% wszystkich transakcji – bez zmian w porównaniu z maja. Rosnące oprocentowanie i wysokie ceny nadal skutecznie ograniczają dostęp do rynku mieszkaniowego dla tej grupy.

Z drugiej strony, nabywcy z większymi zasobami finansowymi – gotówką lub zdolnością kredytową na obecnych warunkach – mogą korzystać z rosnącej liczby dostępnych ofert.

Prognoza: stagnacja trwa

Choć dane wskazują na lekką poprawę podaży, wysokie koszty kredytów i utrzymujące się ceny domów nadal hamują ożywienie rynku. Jeśli oprocentowanie nie zacznie spadać, sektor mieszkaniowy najpewniej pozostanie w stagnacji także w drugiej połowie 2025 roku.

Źródło: AP
Foto: istock/AUNG MYO HTWE/monkeybusinessimages/gorodenkoff/Feverpitched

W ciągu ostatniego roku w Illinois zarejestrowano prawie 37 tysięcy nowych pojazdów elektrycznych, co stanowi największy roczny wzrost od początku prowadzenia takich rejestrów w 2017 roku. Mimo to, według danych opublikowanych przez Sekretarza Stanu Illinois, Alexiego Giannouliasa, liczba elektryków wciąż jest daleka od zakładanego celu miliona pojazdów do 2030 roku.

Na ten moment stan może pochwalić się 145 083 zarejestrowanymi pojazdami elektrycznymi, co stanowi zaledwie nieco ponad 1% wszystkich pojazdów.

Infrastruktura głównym wyzwaniem

Eksperci ostrzegają, że problemem nie jest brak zainteresowania ze strony kierowców, ale niedostateczna infrastruktura ładowania i ograniczenia energetyczne. “W tej chwili po prostu nie mamy wystarczającej mocy, by osiągnąć cel miliona pojazdów elektrycznych” – podkreśla John Walton, emerytowany członek zarządu Illinois Alliance for Clean Transportation.

Dodatkowym zagrożeniem dla dalszego wzrostu jest kończące się federalne wsparcie. Zgodnie z ustawą „One Big Beautiful Bill Act”, ulga podatkowa w wysokości 7 500 dolarów na zakup nowego pojazdu elektrycznego wygasa 30 września. Wygasają również ulgi na używane auta elektryczne (do 4 000 dolarów).

Rejestracje pojazdów elektrycznych w powiatach (2023–2025)

Każdy właściciel pojazdu elektrycznego w Illinois uiszcza dodatkową opłatę roczną w wysokości 100 dolarów, która ma rekompensować brak wpływów z podatku paliwowego. W 2025 roku daje to stanowi około 14,5 miliona dolarów, czyli prawie dwukrotnie więcej niż dwa lata wcześniej.

Warto dodać, że opłata ta pozostaje niezmieniona, w przeciwieństwie do podatku paliwowego, który co roku rośnie wraz z inflacją.

Pojazdy elektryczne koncentrują się na przedmieściach

Ponad dwie trzecie pojazdów elektrycznych zarejestrowanych w Illinois znajduje się w sześciu powiatach aglomeracji chicagowskiej: podmiejskim powiecie Cook oraz w powiatach DuPage, Kane, Lake, McHenry i Will.

Najwięcej pojazdów elektrycznych zarejestrowano w podmiejskim powiecie Cook – 38 974, czyli niemal dwukrotnie więcej niż dwa lata temu. W powiecie McHenry ich liczba ponad trzykrotnie wzrosła, a w powiatach Kane i Will – ponad dwukrotnie.

Co dalej z rozwojem elektromobilności?

Choć obecne dane pokazują dynamiczny wzrost zainteresowania pojazdami elektrycznymi, eksperci są ostrożni w prognozach. Utrata federalnych ulg, bariery infrastrukturalne i koszty inwestycji w sieć ładowania mogą spowolnić ten trend.

Jednak obniżenie cen – obecnie podstawowy model elektryka można kupić za około 30 000 dolarów – ma kluczowe znaczenie. Dla porównania, średnia cena nowego auta w USA wynosi około 50 000 dolarów.

Źródło: dailyherald
Foto: Sekretarz Stanu Illinois, istock/Ralf Hahn/

Amerykański rynek nieruchomości ponownie zmaga się z rosnącymi kosztami finansowania. Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego wzrosło do 6,75%, co oznacza drugi tydzień wzrostów – poinformowała 17 lipca agencja Freddie Mac. Tydzień wcześniej wynosiło 6,72%, a rok temu – 6,77%. Równocześnie wzrosło oprocentowanie 15-letnich kredytów hipotecznych, popularnych wśród osób refinansujących swoje zobowiązania – do 5,92% z 5,86% w tygodniu poprzednim. Dla porównania, w analogicznym okresie ubiegłego roku wynosiło ono 6,05%.

Wyższe koszty, mniejsza dostępność

Podwyżki stóp procentowych przekładają się bezpośrednio na domowy budżet – mogą zwiększyć miesięczne raty kredytów hipotecznych o setki dolarów i znacząco ograniczyć zdolność kredytową potencjalnych nabywców. W efekcie, rynek nieruchomości w USA wciąż pozostaje w stagnacji, która trwa nieprzerwanie od 2022 roku – momentu, w którym zakończyła się era rekordowo taniego pieniądza po pandemii.

Sprzedaż nadal na historycznie niskim poziomie

W 2023 roku sprzedaż domów na rynku wtórnym spadła do najniższego poziomu od niemal trzech dekad. Ten rok nie przynosi przełomu – liczba transakcji wciąż pozostaje niska, a potencjalni nabywcy odstraszani są przez wysokie oprocentowanie i utrzymujące się – mimo wszystko – ceny nieruchomości.

Dlaczego stopy rosną?

Na oprocentowanie kredytów hipotecznych wpływają m.in. decyzje Rezerwy Federalnej, ale również oczekiwania inwestorów dotyczące inflacji i stanu gospodarki. Kluczowym punktem odniesienia dla kredytodawców jest rentowność 10-letnich obligacji skarbowych USA. 17 lipca w południe wynosiła ona 4,45%, niemal tyle samo co dzień wcześniej.

Wzrost rentowności w ostatnich tygodniach to efekt silnego rynku pracy – czerwcowy raport o zatrudnieniu był lepszy od oczekiwań, co może zniechęcić Fed do szybkiego luzowania polityki monetarnej.

Popyt słabnie, a wnioski o kredyty spadają

Wyższe stopy wyraźnie wpływają na decyzje konsumentów. Z danych Mortgage Bankers Association wynika, że liczba nowych wniosków o kredyt hipoteczny spadła w zeszłym tygodniu aż o 10% w porównaniu z tygodniem wcześniejszym.

Perspektywy: stabilizacja, ale bez ulgi

Ekonomiści przewidują, że oprocentowanie kredytów hipotecznych może w kolejnych miesiącach utrzymywać się w przedziale 6–7%, co choć bliskie historycznej średniej, nie daje nadziei wielu nabywcom. Powód? Ceny domów wciąż są wysokie, a siła nabywcza nie nadąża za kosztami życia.

Dla przeciętnej amerykańskiej rodziny z rocznym dochodem ok. 80 000 dolarów, zakup domu w średniej cenie staje się coraz trudniejszy. Przy obecnym oprocentowaniu 6,75%,aby móc sobie pozwolić na dom w średniej cenie, dochód powinien wynosić niemal 130 000 dolarów rocznie.

Trendy wskazują na to, że druga połowa 2025 roku upłynie pod znakiem powolnego, ospałego rynku.

Źródło: dailyherald
Foto: istock/Korrawin/AndreyPopov/