Średni czas budowy domu w USA coraz częściej przekracza rok, a w części regionów zbliża się do 14 miesięcy – wynika z danych National Association of Home Builders opartych na statystykach 2024 roku. Kluczowe przyczyny to restrykcyjne przepisy, niedobory siły roboczej oraz bariery administracyjne, które spowalniają proces inwestycyjny.

Najdłuższe terminy na Wschodzie

Najdłużej na ukończenie domu czekają inwestorzy w regionie Middle Atlantic, gdzie średni czas od formalnego zatwierdzenia projektu do jego zakończenia wynosi 13,7 miesiąca. Dane pochodzą z badania Survey of Construction prowadzonego przez U.S. Census Bureau.

Niewiele krócej trwa budowa w Nowej Anglii, gdzie średnia przekracza 13 miesięcy. W regionie Pacyfiku proces ten zajmuje około 10,8 miesiąca, a w regionach Mountain i East North Central odpowiednio 10 miesięcy oraz 9,4 miesiąca. Wszystkie te wyniki są wyższe od średniej krajowej, która wynosi 9,1 miesiąca.

Rynek próbuje zwiększyć podaż

Publikacja danych zbiegła się z nasilonymi próbami zwiększenia podaży mieszkań w USA, co ma złagodzić problemy z dostępnością cenową dla sprzedających i potencjalnych nabywców. Długi czas realizacji inwestycji pozostaje jednak istotną barierą dla szybkiego zwiększenia liczby nowych domów.

Gdzie buduje się najszybciej

Najkrótszy średni czas budowy odnotowano w regionie South Atlantic, gdzie dom powstaje przeciętnie w 7,8 miesiąca. Różnice występują także na etapie oczekiwania od uzyskania pozwolenia do rozpoczęcia prac. Najkrócej trwa to w regionie East North Central – 0,9 miesiąca, a najdłużej w regionie Pacyfiku – 2,1 miesiąca.

Regulacje głównym problemem

Według Realtor.com, kluczową rolę odgrywa otoczenie regulacyjne. Starszy ekonomista portalu, Joel Berner, podkreśla, że uzyskanie faktycznych pozwoleń na budowę w północno-wschodniej części kraju, w regionie Middle Atlantic oraz na Pacyfiku trwa znacznie dłużej niż w centralnych stanach USA.

Jako przykład Berner wskazuje Kalifornię, gdzie złożone regulacje środowiskowe i planistyczne znacząco wydłużają proces inwestycyjny. Podobnie jest w północno-wschodniej części kraju, gdzie – jak zauważa – przepisy planistyczne są szczególnie skomplikowane i uciążliwe, co zniechęca deweloperów już na etapie planowania.

Zoning i nakładające się kompetencje

Ekspert zwraca uwagę na ogromną liczbę aktów prawnych regulujących to, co i gdzie można budować, a także na nakładanie się kompetencji powiatów, gmin i władz stanowych. W efekcie inwestorzy muszą przechodzić przez znacznie więcej procedur niż w regionach takich jak West South Central. Dla kontrastu Berner przywołuje Houston, które uchodzi za przykład miasta o bardzo ograniczonych regulacjach planistycznych.

Skutki dla podaży mieszkań

Skomplikowane wymogi planistyczne są poważnym czynnikiem odstraszającym deweloperów i pogłębiają problemy rynku, który już zmaga się z ograniczoną podażą. To właśnie niedobór mieszkań zwiększa konkurencję między kupującymi i wywiera presję na wzrost cen oraz czynszów.

Region północno-wschodni, charakteryzujący się jednym z najbardziej restrykcyjnych środowisk regulacyjnych, należy jednocześnie do obszarów z największym deficytem mieszkań. Zdaniem Bernera, usunięcie sztucznych barier tworzonych przez władze lokalne mogłoby skłonić deweloperów do intensywniejszej budowy w tym regionie, który jest dla nich bardziej dochodowy.

Indywidualne projekty też wydłużają budowę

Poza regulacjami znaczenie ma również struktura rynku. W regionach takich jak północny wschód i Pacyfik dominuje budownictwo indywidualne i niestandardowe, a nie masowa produkcja podobnych domów na przedmieściach. Jak podkreśla Berner, tego typu inwestycje naturalnie wymagają więcej czasu, co dodatkowo wydłuża cały proces budowy.

Źródło: foxbusiness
Foto: istock/Feverpitched/ tfoxfoto/

W środę Donald Trump zapowiedział, że chce zablokować dużym inwestorom instytucjonalnym możliwość kupowania domów jednorodzinnych. Według prezydenta takie rozwiązanie miałoby ułatwić młodym rodzinom zakup pierwszego domu i ograniczyć presję cenową na rynku mieszkaniowym. Trump wezwał Kongres do wpisania zakazu do prawa.

Donald Trump odwołuje się do powszechnych obaw, że korporacyjne przejmowanie nieruchomości wypiera tradycyjnych nabywców i zmusza ich do wynajmu. Jednocześnie propozycja nie rozwiązuje kluczowych problemów rynku: niedoboru podaży nowych mieszkań oraz cen rosnących szybciej niż dochody.

„Ludzie mieszkają w domach, a nie korporacje” – napisał prezydent w mediach społecznościowych.

Skala zjawiska według danych

Zgodnie z analizą z sierpnia przygotowaną przez American Enterprise Institute, inwestorzy instytucjonalni posiadają około 1% zasobu domów jednorodzinnych w skali kraju (zdefiniowani jako podmioty posiadające 100+ nieruchomości). Udział ten jest wyższy lokalnie i wynosi – 4,2% w Atlancie, 2,6% w Dallas i 2,2% w Houston.

Nie dominuje on zwykle na poziomie pojedynczych dzielnic, choć bywa bardziej skoncentrowany w społecznościach o niskich i średnich dochodach.

Szerszy kontekst polityczny

Prezydent zapowiadał już wcześniej „jedne z najbardziej agresywnych reform mieszkaniowych w historii”, a za dwa tygodnie ma rozwinąć temat na Światowym Forum Ekonomicznym w Davos. W przeszłości Donald Trump rozważał także wydłużenie kredytu hipotecznego z 30 do 50 lat, co spotkało się z krytyką z uwagi na wolniejsze budowanie kapitału własnego przez rodziny.

Krytyka i alternatywy

Część Demokratów również postuluje ograniczenia dla korporacyjnych zakupów domów, jednak Elizabeth Warren wskazała, że administracja Trumpa może podnosić ceny, dopuszczając do konsolidacji firm pośrednictwa Compass i Anywhere.

Jej zdaniem presja wyborców na obniżenie kosztów mieszkań jest realna, ale skuteczniejsze są działania zwiększające podaż.

W październiku Senat przyjął dwupartyjny projekt firmowany przez Warren, który zachęca samorządy do uproszczeń w planowaniu przestrzennym i innych działań zwiększających podaż. Ustawa utknęła jednak w Izbie Reprezentantów.

Mała podaży i koszty finansowania

Kluczowym wyzwaniem pozostaje niedobór nowych budów. Szacunki Goldman Sachs z października wskazują, że potrzeba 3–4 mln dodatkowych domów ponad normalne tempo budów, aby złagodzić presję cenową. Jednocześnie wysokie stopy procentowe po pandemii znacząco podniosły miesięczne raty, szybciej niż rosły dochody.

Sprzeczne cele

Sam Trump przyznał, że zwiększenie podaży może obniżyć wartości istniejących domów, uderzając w majątek obecnych właścicieli. „Nie chcę obniżać tych wartości, a jednocześnie chcę umożliwić młodym ludziom zakup mieszkań” – powiedział, podkreślając konflikt celów.

Propozycja zakazu dla inwestorów instytucjonalnych wzmacnia przekaz polityczny przed wyborami, lecz eksperci podkreślają, że bez zwiększenia podaży i stabilizacji kosztu finansowania wpływ na dostępność mieszkań będzie ograniczony.

Źródło: AP
Foto: The White House, istock

We wtorek, mieszkańcy miejscowości Orland Park zdecydowanie sprzeciwili się planom budowy nowego obiektu handlowego przez firmę Amazon. Podczas posiedzenia komisji planistycznej władze gminy wysłuchały licznych głosów krytyki wobec inwestycji planowanej na 35 akrach przy południowo-zachodnim narożniku 159th Street i LaGrange Road.

Uczestnicy spotkania apelowali do przedstawicieli Amazon, aby nie przyspieszali procesu planistycznego i jasno wskazali, w jaki sposób inwestycja poprawi jakość życia lokalnej społeczności. Padały pytania o realne korzyści dla mieszkańców, a także argumenty, że przedsięwzięcie tej skali powinno wzmacniać wspólnotę, a nie ją osłabiać.

Obawy o środowisko i komunikację

Najczęściej podnoszone zastrzeżenia dotyczyły ochrony środowiska oraz transportu. Mieszkańcy ostrzegali, że nowy obiekt może doprowadzić do poważnych zatorów komunikacyjnych i „wąskiego gardła” w ruchu drogowym. Pojawiły się także obawy, że w przyszłości gmina może zostać obciążona wysokimi kosztami ponownego zagospodarowania i zalesiania terenu, jeśli inwestycja nie spełni oczekiwań.

Skala planowanej inwestycji

Zgodnie z przedstawionymi informacjami, obiekt ma mieć powierzchnię 225 000 stóp kwadratowych, 800 miejsc parkingowych oraz 7 doków załadunkowych. Ruch ciężarówek miałby odbywać się wyłącznie poza godzinami szczytu. Analizę ruchu drogowego przygotowaną przez Amazon przeanalizowały władze Orland Park oraz Departamentu Transportu Illinois.

Plan zakłada m.in. skręty w prawo przy wjeździe i wyjeździe z parkingu oraz kilka dodatkowych wyjazdów na okoliczne drogi.

Pytania o wybór lokalizacji

Mieszkańcy zwracali uwagę, że w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się już obiekt Costco, a dodatkowo planowane jest przedłużenie Ravinia Road do pięciu pasów ruchu. W ich ocenie kumulacja inwestycji w tym miejscu może nadmiernie obciążyć infrastrukturę. Przedstawiciel Amazon odpowiedział, że wybrano „wartościowy narożnik”, który ma być lokalizacją „wysokiej klasy” zarówno dla gminy, jak i dla firmy.

Postulat dodatkowych konsultacji

Jeden z mieszkańców podkreślił, że około 12 wspólnot mieszkaniowych w okolicy powinno mieć prawo do osobnego wysłuchania poza standardowymi spotkaniami publicznymi, ze względu na bezpośredni wpływ inwestycji na ich otoczenie.

Nie magazyn, lecz sklep

Przedstawiciele Amazon kilkukrotnie zaznaczali, że planowany obiekt nie będzie magazynem, lecz sklepem detalicznym oferującym zarówno towary, jak i artykuły spożywcze. Jak podkreślono, ma to być nowy format handlowy, prawdopodobnie pierwszy tego typu w skali firmy.

Miejsca pracy i harmonogram

Według deklaracji, inwestycja mogłaby przynieść około 500 stałych miejsc pracy dla mieszkańców Orland Park i okolic. Firma potwierdziła, że nieruchomość jest już objęta umową, a rozpoczęcie budowy planowane jest na 2027 rok. Do tego czasu projekt będzie nadal przedmiotem intensywnych konsultacji i sporów z lokalną społecznością.

Źródło: nbc
Foto: YouTube